Contudo, ainda existem muitos casos de imóveis em situação irregular, adquiridos através de contratos de gaveta, sobreposição de áreas constantes nas matrículas, dúvidas quanto aos efetivos proprietários, edificações não averbadas, enfim, questões que exigem atenção e experiência de quem está à frente.

Concordamos que é um tema que requer atenção aos detalhes. Por isso, preparamos este artigo exclusivo com alguns esclarecimentos sobre:

1. O que é regularização imobiliária?
2. Qual o problema em possuir um imóvel irregular?
3. Como regularizar um imóvel?
4. Como regularizar um imóvel sem o “habite-se”?
5. Como regularizar um imóvel sem escritura?

A seguir, o leitor poderá acompanhar nesses tópicos informações relevantes sobre regularização imobiliária e como isso pode lhe ajudar a ter mais segurança em seus negócios e com seus bens.

O QUE É REGULARIZAÇÃO IMOBILIÁRIA?

Consiste na realização de procedimentos legais através de ações administrativas ou judiciais, com objetivo de dar condições para que o imóvel apresente toda a documentação legal e necessária para habitação, aquisição e transferência.

No âmbito administrativo, esses procedimentos são realizados nas prefeituras e nos cartórios de registro de imóveis.

Na esfera judicial, será preciso ingressar com demandas próprias, dependendo de cada caso concreto e das suas particularidades.

QUAL O PROBLEMA EM POSSUIR UM IMÓVEL IRREGULAR?

Conforme mencionamos no início, ao realizar negócios com imóveis ou efetuar edificações nesses, no momento de realizar a transferência é preciso ter uma série de cuidados, pois caso contrário, o proprietário ou possuidor poderá ter complicações como por exemplo:

1. Correr risco de penhora do bem em processos de cobranças de dívidas ou de inventários;
2. Receber notificações de multas do Estado ou Município pela falta de regularização ou falta de arrecadação de impostos;
3. Notificações e sanções para os casos de edificações construídas em desacordo com o plano diretor do município;
4. Desvalorização do bem na hora da venda por conta de irregularidades com as matrículas e averbações;
5. Negativa de financiamentos junto a bancos devido às irregularidades do imóvel.

Nota-se que são questões capazes de realmente complicar as negociações e até a moradia no imóvel. Por isso, no tópico seguinte, fique atento às dicas sobre como regularizar um imóvel.

COMO REGULARIZAR UM IMÓVEL?

São inúmeras as complicações que podem surgir e impedir a regularização de um imóvel, portanto, é preciso ficar claro que a regularização depende da avaliação de cada caso e somente através de um estudo, liderado por profissionais especializados, é capaz de apresentar um panorama real da situação.

Ainda assim, em linhas gerais, para casos que envolvam o judiciário, podemos afirmar que os problemas mais recorrentes necessitam de procedimentos como:

1. Ingresso de ações de adjudicação compulsória;
2. Ações de usucapião, para aqueles que detém a posse;

Em situações prejudiciais:

1. Soluções de engenharia e de licenças, para as edificações em andamento, ou para aquelas realizadas sem a autorização das autoridades competentes;
2.   Soluções administrativas de registro para imóveis com matrículas desatualizadas ou irregulares.

COMO REGULARIZAR UM IMÓVEL SEM O “HABITE-SE”?

Imóveis que não possuem o “Habite-se”, denotam que o empreendimento não possui o Certificado de Vistoria e Conclusão de Obras. Este documento é emitido pelo órgão municipal responsável pelas obras e meio ambiente da cidade.

A ausência desse documento, resulta na restrição de residir ou ocupar o imóvel construído. Além disso, sem este certificado o cartório de registro de imóveis não realiza a averbação da edificação na matrícula, ou seja, o “habite-se” é um documento de fundamental importância.

Dito isso, a grande questão é: como regularizar tal situação?

Não é raro os proprietários finalizarem a construção dos imóveis e depois buscarem as licenças, por isso, nessas situações é preciso:

1. Juntar os documentos pessoais do interessado;
2. Resgatar cópia do registro de matrícula atualizada;
3. Realizar levantamento topográfico do imóvel;
4. Reunir os projetos arquitetônicos e demais projetos técnicos da edificação;
5. Protocolar os pedidos de licenças nos órgãos responsáveis nas respectivas prefeituras;
6. Realizar adequações quando necessárias na edificação;
7. Por fim, realizar a averbação da edificação no cartório de registro de imóveis.

Há essa altura, nota-se que são etapas trabalhosas e que exigem conhecimento para se obter êxito, porém, se o imóvel não tiver escritura? Por onde começo?

A resposta para esta pergunta deixamos para o próximo tópico.

COMO REGULARIZAR UM IMÓVEL SEM ESCRITURA?

A escritura pública de compra e venda é o documento chave para fazer o registro do imóvel tanto no cartório quanto para transferir a propriedade.

Os motivos para isso acontecer são vários, como:

• Contrato de gaveta
• Proprietário quitou financiamento, mas não prosseguiu com os registros;
• Inventário não foi aberto e concluído para atualização da matricula;
• Dentre outros.

Ou seja, outra situação que necessita de uma análise mais detalhada, contudo, em geral, as complicações podem ser resolvidas através de ações como:

1. Localizar o proprietário que consta na matrícula do imóvel, a fim regularizar a situação da propriedade no cartório;
2. Buscar os meios legais como ação de adjudicação compulsória, com respaldo de documentos de compra e venda e assim estabelecer o direito à propriedade e registro do imóvel;
3. Ação de usucapião, caso o proprietário registrado na matrícula não seja encontrado e já tenha decorrido o período aquisitivo na posse do imóvel.

Ainda tem dúvidas sobre o assunto? Deixe seu comentário, será um prazer conversarmos sobre este tema.

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• Multas;
• Documentação irregular;
• Impedimentos para venda dos bens ou transmissão;
• Acesso a contas bancárias e saldos de FGTS, dentre outros.

A fuga desse procedimento pelos familiares se deve muito por acreditar que é algo complexo e demorado de se lidar. Quanto a isso, de fato, sem um profissional especialista, ações que poderiam ser mais ágeis, acabam se tornando morosas.

Por outro lado, nas mãos de um advogado especialista, o mesmo poderá indicar os caminhos mais benéficos e ágeis para a resolução do inventário.

No âmbito judicial, a ação geralmente se dá por alguns fatores como:

1.   Existência de um testamento deixado pelo falecido, ou;
2.   A discordância dos herdeiros quanto a divisão dos bens, ou;
3.   A existência de herdeiros menores de idade ou incapazes.

Entretanto, a realização de um inventário não precisa ser sempre pela via judicial, ele pode ser feito por escritura pública em cartório e para isso, é necessário que não ocorra nenhuma das alternativas citadas acima e que levam a um inventário judicial. Esse procedimento administrativo costuma ser mais célere e econômico.

Sabendo a importância desse assunto e o quanto ele pode impactar a vida dos familiares, além da perda de uma pessoa próxima, elaboramos um conteúdo exclusivo para esclarecer algumas questões relevantes, como:

1. O que é inventário?
2. Existe prazo para entrar com o inventário?
3. Quando deve ser feito?
4. Quais documentos são necessários para iniciar um processo de inventário?
5. Quais os tipos de inventário?

A seguir, o leitor poderá acompanhar nesses tópicos informações relevantes sobre o processo de inventário judicial e extrajudicial e como isso pode lhe ajudar a ter mais segurança em movimentar os bens deixados como herança.

O QUE É INVENTÁRIO?

Inventário é o processo pelo qual se realiza a apuração econômica de uma pessoa através do levantamento e relacionamento de todos os bens, direitos e obrigações do falecido.

Após o óbito, os bens do falecido passam a compor o Espólio, que nada mais é do que o conjunto de bens, direitos e obrigações. Nessa situação, surge a necessidade da abertura do inventário. Com isso, devem ser tomadas todas as medidas legais necessárias para que o patrimônio do falecido seja transferido para aos seus herdeiros.

É através desse procedimento que é formalizado a transmissão dos bens do falecido para aqueles de direito.

EXISTE PRAZO PARA ENTRAR COM O INVENTÁRIO?

Muitos desconhecem essa regra, mas há um prazo para ingressar com um processo de inventário conforme estabelece a lei. Em regra, os herdeiros possuem 60 dias a contar da data do óbito para iniciar o inventário.

Esse procedimento pode ser tanto judicial quanto extrajudicial, este, realizado no cartório de registro de títulos e documentos, desde que atendidas as regras e preenchidos os requisitos estabelecidos para cada modalidade.

Além disso, é importante mencionar que esgotado o prazo de 60 dias, o Estado poderá cobrar o ITCMD mais multas e encargos legais.

QUANDO DEVE SER FEITO?

Conforme citamos anteriormente, o inventário deve ser aberto em até 60 dias do falecimento. Todavia, mesmo após este período o procedimento ainda pode ser realizado, e em alguns casos, até mesmo sem a cobrança da multa, de acordo com a natureza do bem a ser inventariado e a legislação de cada Estado.

Dito isso, há casos em que não é necessário abrir um processo de inventário, seja judicial ou extrajudicial. Em determinadas ocasiões a melhor alternativa é um alvará judicial. Essa possibilidade se aplica quando o falecido não possui bens a inventariar, ou seja, apenas deixou valores em contas bancárias e saldos de FGTS e PIS a serem resgatados.

Nessas ocasiões, o alvará judicial é mais célere e indicado para se ter acesso a esses valores. 

QUAIS DOCUMENTOS SÃO NECESSÁRIOS PARA INICIAR UM PROCESSO DE INVENTÁRIO? 

O processo de inventário pode ser iniciado por qualquer um dos herdeiros, como também, por credores, Ministério Público, Fazenda Pública Federal, Estadual ou Municipal. O administrador dos bens nesse processo será denominado como inventariante e deverá demonstrar interesse nessa condição por meio de documentos e manifestação na ação judicial ou em cartório.

Sendo assim, os principais documentos para iniciar o processo de inventário são:

1. Documentos oficiais de identificação dos herdeiros (RG e CPF);
2. Comprovantes de residência dos herdeiros;
3. Certidões dos herdeiros (casamento, divórcio, óbito, união estável, nascimento);
4. Certidão negativa de existência de testamento do falecido (se for o caso);
5. Certidão de óbito do falecido;
6. Matrículas de todos os imóveis do falecido;
7. Cópias de eventuais escrituras públicas de compra e venda;
8. Cópias de cadastros de imóveis rurais;
9. Documentos de registro de veículos;
10. Indicação de contas bancárias e aplicações financeiras;
11. Cópias dos contratos sociais de participações em sociedades empresariais ou de estatutos sociais de sociedades anônimas;
12. Cópias de registros de empresas nas juntas comerciais.

Ressalvadas as peculiaridades de cada caso, esses são alguns dos documentos necessários, outros também podem ser solicitados para realizar um inventário. Por isso, é importante contar com um profissional especializado, capaz de apontar o caminho mais ágil para a resolução do caso.

QUAIS OS TIPOS DE INVENTÁRIO?

Ao longo do artigo mencionamos em diversos momentos que o inventário possui mais de uma modalidade. Neste tópico iremos esclarecer como cada uma delas funciona, acompanhe:

• Inventário judicial – Este tipo de inventário, como o nome já dá a entender, funciona com a interferência do poder judiciário e exige que sejam seguidas algumas etapas, como:

1. Identificação da capacidade ou a incapacidade civil dos herdeiros, ou seja, nos casos que envolvam herdeiros menores de idade ou incapazes, o procedimento sempre será judicial;
2. Caso o falecido tenha deixado um testamento. Neste cenário é indispensável a opção pelo procedimento judicial;
3. Quando não há concordância sobre a divisão dos bens do falecido entre os herdeiros. Portanto, toda vez que os herdeiros não estejam em consenso quanto a forma em que os bens serão divididos, o processo deve ser realizado com o acompanhamento do poder judiciário.

• Inventário extrajudicial – Este tipo de inventário não necessita da interferência do poder judiciário, além de ser mais rápido que o processo judicial. Isso por conta de os trâmites serem mais simples. Porém, para optar por esta modalidade é preciso:

1. Não haver herdeiros menores ou incapazes;
2. O falecido não pode ter deixado um testamento;
3. E a divisão dos bens deve ser amigável, ou seja, os herdeiros devem concordar com a divisão dos bens do falecido.

Assim, nessa modalidade não será preciso homologação judicial, mas é indispensável a presença de um advogado, conforme previsto em lei no Código de Processo Civil.

Ainda tem dúvidas sobre o assunto? Deixe seu comentário, será um prazer conversarmos sobre este tema.

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Diante disso, as incorporações imobiliárias visam principalmente o fornecimento de grande número de unidades habitacionais ou comerciais edificadas em grandes condomínios.

Este é um movimento constante que pode ser realizado por incorporadoras imobiliárias ou pelas próprias construtoras, as quais podem ter benefícios fiscais para os referidos empreendimentos. 

Trata-se de um assunto de extrema importância para as incorporadoras imobiliárias ou construtoras que atuam nesse setor. Diante de disso, elaboramos um conteúdo exclusivo para esclarecer algumas questões relevantes, como:

1. O que é incorporação imobiliária?
2. Qual a diferença de uma construtora para uma incorporadora?
3. O que diz a lei sobre uma incorporadora imobiliária?

Confira nos tópicos abaixo sobre detalhes desses questionamentos que podem ser esclarecedores.

O QUE SÃO INCORPORAÇÕES IMOBILIÁRIAS?

Incorporações imobiliárias são atividades realizadas com a finalidade de edificar unidades autônomas habitacionais ou comerciais.

As incorporações imobiliárias são previstas em Lei, a qual estabelece uma série de atos a serem praticados pelas incorporadoras, as quais podem ser as imobiliárias ou a própria construtora de obras civis.

Diante disso, as incorporações imobiliárias devem ser registradas em contrato e levadas a registro nos cartórios para que passem a ter efeitos legais e poderem ser enquadradas como tal.

Os referidos contratos precisam trazer variáveis como:

1. Qual a localização do empreendimento;
2. Estabelecer a finalidade das unidades imobiliárias habitacionais, comerciais ou mistas, como ocorre em alguns empreendimentos;
3. Mensurar a área total do empreendimento, detalhando também os espaços comuns externos e a área interna privativa;
4. Definir o número de unidades a serem construídas e os projetos a serem executados;
5. Estabelecer os preços mínimos e máximos de cada unidade autônoma de acordo com as suas características.

Feito o registro em cartório é possível começar os trabalhos de marketing, licenças e as vendas na fase de construção ou na própria planta.

O formato comercial adotado antes da conclusão das obras é legalmente possível tendo em vista os termos de responsabilidade civil e o detalhamento contido no memorial descritivo.

QUAL A DIFERENÇA DE UMA CONSTRUTORA PARA UMA INCORPORADORA?

As construtoras que operam em incorporações imobiliárias, geralmente, tratam da execução física da obra realizando atividades como:

1. Execução dos projetos;
2. Contratação de mão de obra;
3. Emprego de máquinas e demais tecnologias necessárias;
4. Aquisição de materiais de construção e controle de estoques;
5. Execução das etapas construtivas dentro do cronograma previsto;
6. Responsabilidade técnica sobre a obra e fiscalização das normas trabalhistas.

As construtoras que trabalham nesses empreendimentos costumam ser contratadas das incorporadoras, mas nada impede que assumam a atividade econômica de incorporação imobiliária.

Com relação às incorporadoras, por tratar-se da criação de um negócio imobiliário, geralmente é realizado por empresas imobiliárias, as quais executam atividades como:

1. Procuram um terreno disponível em determinada região da cidade;
2. Avaliam o potencial construtivo disponível para o local escolhido;
3. Idealizam o empreendimento de acordo com as características da região;
4. Contratam os serviços de arquitetura e engenharia de terceiros ou utilizam profissionais próprios;
5. Contratam ou fazem parceria com as construtoras;
6. Procura recursos com o agente financeiro;
7. Elaboram os trabalhos de custos, marketing e vendas das unidades;
8. Providenciam os registros das matrículas do empreendimento e do condomínio.

Lembrando que as incorporadoras imobiliárias podem também ser as próprias construtoras. Nesse caso elas desempenham funções de idealização do empreendimento, marketing, vendas, registros e em alguns casos até financiam parte dos valores das unidades.

Seja qual for o tipo de empresa responsável pela incorporação imobiliária, pode se utilizar dos benefícios fiscais conferidos a esse tipo de atividade, optando pelo RET (Regime Especial de Tributação) com aplicação de alíquotas diferenciadas de imposto.

O QUE DIZ A LEI SOBRE UMA INCORPORADORA IMOBILIÁRIA?

As incorporações imobiliárias funcionam sob a Lei 4591/64, a qual traz regras específicas para que esses empreendimentos aconteçam.

Em regra, as incorporadoras devem registrar não só o empreendimento conforme citamos anteriormente, mas também, levar a registro o estatuto e a convenção do condomínio, o qual fará a administração e aplicação das regras, também previstas na lei citada acima.

Com a publicação da Lei 13970/2019, a qual alterou a Lei 10931/2004, as empresas que se dedicam a incorporações imobiliárias tiveram mais benefícios, podendo optar pelo Regime Especial de Tributação, o qual consiste em dar um tratamento diferenciado para as empresas que obtém receitas decorrentes de incorporações imobiliárias de unidades residenciais.

Esse modelo tributário estabelece:

1. Aplicação de alíquotas unificadas que variam de 1% a 4% sobre a receita das unidades vendidas;
2. Realização do protocolo do termo de opção junto à Receita Federal do Brasil;
3. Aplicação do regime de afetação ao terreno e demais bens vinculados onde serão construídas as unidades imobiliárias;
4. Determina que o terreno e outros bens não responderão por eventuais dívidas tributárias;
5. Unificação dos tributos no RET (IRPJ, CSLL, PIS e COFINS);
6. Estabeleceu parâmetros de acordo com a destinação das unidades habitacionais para determinar as alíquotas aplicáveis.

Por fim, podemos observar que existem muitos detalhes legais a serem avaliados para a realização de uma incorporação imobiliária. Diante disso, é necessário que as incorporadoras se cerquem de profissionais altamente capacitados que possam prestar a melhor orientação e evitar prejuízos indesejáveis com o empreendimento.

Ainda tem dúvidas sobre o assunto? Deixe seu comentário, será um prazer conversarmos sobre este tema.

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Todavia, exige algumas condições para que possa ser utilizada. Deste modo, pensando em te ajudar o leitor, preparamos este artigo no qual você aprenderá:

1. O que é inventário extrajudicial?
2. Quando devo utilizar o judicial e o extrajudicial?
3. Porque devo contratar um advogado especialista em inventário?

Confira nos tópicos abaixo mais detalhes sobre esses questionamentos.

O QUE É INVENTÁRIO EXTRAJUDICIAL?

Após o óbito, surge a necessidade da sucessão, ou seja, a abertura do inventário e nesse período os bens do falecido se transformam em Espólio, que seria o conjunto de bens e direitos deixados.

Aberta a sucessão, os bens que compõem o espólio, devem ser transferidos para os herdeiros de direito. Nesse procedimento, existe a modalidade de inventário judicial, tradicionalmente conhecido, e o extrajudicial, o qual será o destaque deste artigo.

O inventário extrajudicial não necessita passar pelo poder judiciário e, por conta disso, é mais rápido que o inventário judicial.

No entanto, apesar da agilidade no momento de execução do procedimento, essa modalidade possui alguns requisitos para utilizá-la.

QUANDO DEVO UTILIZAR O JUDICIAL E O EXTRAJUDICIAL?

Inicialmente, devemos esclarecer que a abertura do inventário é obrigatória. Assim estabelece o artigo 933 do Código de Processo Civil, onde afirma que o processo de inventário deve ser aberto em até 60 dias do falecimento, caso contrário poderá incidir multa sobre o espólio.

Dito isso, o momento ideal de buscar um inventário extrajudicial é aquele permitido em lei, respeitando os requisitos estabelecidos, são eles:

1.   Não haver herdeiros menores ou incapazes;
2.   Presença de um advogado (pode ser o mesmo para todos);
3.   O falecido não pode ter deixado testamento;
4. A divisão dos bens deve ser amigável entre os herdeiros, ou seja, as partes devem concordar com a divisão dos bens deixados pelo falecido.

Outro ponto interessante do inventário extrajudicial, é a sua economia comparada ao processo judicial. Portanto, se cumpre os requisitos firmados em lei e deseja um procedimento rápido e mais econômico, busque pelo inventário extrajudicial.

PORQUE DEVO CONTRATAR UM ADVOGADO ESPECIALISTA EM INVENTÁRIO?

Como mencionado acima, o inventário extrajudicial, apesar de não passar pelo poder judiciário, ela também exige a presença do advogado que será responsável em observar e garantir a divisão dos bens conforme ordena a lei. A obrigatoriedade desta presença é prevista em lei e de forma clara, fazendo parte de um dos requisitos para realizar essa modalidade.

Além da questão legal, que exige a presença do advogado, o mesmo será peça fundamental não é apenas para juntada de documentos, mas sim, avaliar se toda operação e detalhes documentais estão de acordo com as exigências da lei, evitando que erros possam ocorrer e comprometer todo o procedimento no momento de levar ao cartório.

Sendo assim, o advogado poderá esclarecer todas as dúvidas e auxiliará os herdeiros em todos os procedimentos necessários. Sem contar que, será responsável por realizar o arrolamento dos bens do espólio, os documentos pessoais dos herdeiros, os documentos necessários para identificação dos bens e sua propriedade, recolhimento de impostos devidos, identificação das participações em sociedades empresariais, apuração das dívidas do espólio, dentre outras questões características de cada caso.

Ainda tem dúvidas sobre o assunto? Deixe seu comentário, será um prazer conversarmos sobre este tema.

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Porém, quando decidem vender ou registrar a edificação na matrícula do imóvel se deparam com uma série de requisitos e documentos que só podem ser obtidos por meio de um processo de regularização.

O mesmo ocorre para os casos em que as pessoas adquirem a posse de um determinado imóvel. Nesses casos não há a transferência de propriedade e os processos para regularização também dependem de uma série de fatores.

Para ambos os casos acima citados há desvalorização na hora da venda ou impedimento pelas instituições financeiras quando o comprador depende de financiamento.

Trata-se de um assunto de extrema importância para as pessoas que se encontram nessas situações. Diante de disso, elaboramos um conteúdo exclusivo para esclarecer algumas questões relevantes, como:

1.   Como funciona o processo de regularização?
2.   Quais documentos são necessários?
3.   Quais tributos e taxas podem incidir na regularização?

Confira nos tópicos abaixo os detalhes desse tema que podem ser esclarecedores.

COMO FUNCIONA O PROCESSO DE REGULARIZAÇÃO?

Conforme citamos, a forma de regularização vai depender das características de cada proprietário, bem como, dos imóveis em questão.

Para os casos em que o proprietário já comprou o imóvel através de cessão de direito de posse, onde não há a transferência da propriedade, a forma prevista no nosso código civil é através de usucapião extrajudicial ou judicial.

Neste tema iremos focar nos casos em que se adquire um terreno e o proprietário realiza uma construção sem observar as regras ou adquire um imóvel (terreno com casa) de alguém que não averbou a construção na matrícula do imóvel.

Com isso, os principais problemas encontrados são:

1. Falta de observância do plano diretor de cada município e da Lei de zoneamento;
2. Falta de emissão dos alvarás de construção;
3. Inexistência de eventuais licenças ambientais;
4. Falta de projetos arquitetônicos e de responsáveis técnicos para a construção;
5. Falta de pagamento dos impostos, contribuições e demais taxas para a construção;
6. Falta da emissão do Habite-se para o imóvel.

Todos esses itens acima citados impedem o registro da edificação na matrícula do imóvel junto ao cartório, e isso precisa ser corrigido para evitar maiores prejuízos.

Para sanar os problemas e poder regularizar a obra é necessário uma série de passos, como:

1. Providenciar a escritura de compra e venda do terreno e a cópia atualizada da matrícula deste;
2. Para os casos em que não se tem a cópia da matrícula e da escritura pública, deverá entrar em contato com o vendedor, comparecer no cartório e providenciar esses documentos;
3.   Elaborar um projeto arquitetônico do imóvel, o qual já está edificado. Esse trabalho deverá ser realizado por um engenheiro civil, o qual irá estabelecer os ajustes construtivos que se fizerem necessários para assinar como responsável técnico;
4. De posse dos documentos acima, necessário procurar a prefeitura municipal para emissão do alvará de construção e demais licenças eventualmente necessárias, como a ambiental;
5. Requerer ou apresentar os cadastros e as ligações de água, esgoto e energia elétrica;
6. Solicitar a prefeitura a emissão da licença de Habite-se;
7. Pagar os débitos de INSS sobre a edificação junto à Receita Federal do Brasil;
8. Procurar o Cartório de registro de imóveis para fazer as anotações na matrícula, averbando a construção, com o correspondente pagamento das taxas.

QUAIS DOCUMENTOS SÃO NECESSÁRIOS?

Para que se possa fazer a averbação da edificação, ou do terreno com a edificação na matrícula do imóvel, junto ao cartório de registro de imóveis é preciso seguir os trâmites e apresentar:

1.   Escritura pública do imóvel ou terreno;
2.   Contrato de compra e venda do imóvel (terreno ou imóvel já edificado);
3.   Certidão de Matrícula do imóvel devidamente atualizada;
4.   Alvará da obra para regularização;
5.   Certidão de Habite-se emitida pela Prefeitura Municipal;
6.   Certidões negativas.

QUAIS TRIBUTOS E TAXAS PODEM INCIDIR NA REGULARIZAÇÃO? 

Para regularizar um imóvel, dependendo das características da propriedade, geralmente pode incidir:

1.   Contribuição ao INSS da obra;
2.   Pagamento de ITBI ou ITCMD, dependendo da forma de aquisição e de como está o registro na matrícula do imóvel. Como, se tem matrícula ou não;
3.   Taxas na prefeitura com alvarás, habite-se e demais licenças;
4.   Taxas cartorárias para registro e certidões de matrícula.

Por fim, as regularizações de imóveis podem ocorrer de várias formas, dependendo da legislação de cada Município e Estado, bem como, das características de cada imóvel, forma de construção, forma de aquisição da propriedade. Logo, é essencial contar com um especialista no assunto de forma a facilitar o processo e evitar prejuízos.

Ainda tem dúvidas sobre o assunto? Deixe seu comentário, será um prazer conversarmos sobre este tema.

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Assim, no presente artigo vamos reunir em tópicos algumas informações sobre esse tema, de modo a ajudar os interessados a evitar problemas futuros como multas e dificuldades para venda e transferência de bens.

Apesar de sua complexidade, este processo não precisa ser visto apenas como distante e desgastante. O inventário possui modalidades mais econômicas e rápidas que podem ser adotadas e colocadas em prática sem maiores problemas por uma equipe especializada.

Dito isso, neste artigo o leitor irá encontrar tópicos com as seguintes informações:

1. Como funciona o inventário?
2. O herdeiro está desaparecido, e agora?
3. Foi decretada a morte presumida, o que acontece?

A seguir, o leitor poderá acompanhar nesses tópicos informações relevantes sobre o processo de inventário judicial com herdeiro desaparecido e com isso entender como movimentar os bens deixados em herança com segurança jurídica.

COMO FUNCIONA O INVENTÁRIO?

Com o falecimento do titular dos bens e direitos, surge a necessidade de abertura do processo de inventário. Em nosso blog, em outros artigos, falamos sobre as diversas modalidades de inventário e até sobre hipóteses de realizar o procedimento de forma mais rápida. Por isso, sugerimos a leitura desses conteúdos que foram preparados para uma leitura rápida e didática.

Ao mesmo tempo, não podemos deixar de mencionar neste artigo que em tal procedimento são tomadas todas as medidas necessárias a fim de que o patrimônio do falecido seja transferido aos seus herdeiros.

O inventário possui as modalidades judicial e extrajudicial. A judicial deve ser realizada obrigatoriamente quando houver presente qualquer um dos seguintes requisitos:

1. Herdeiros menores ou incapazes envolvidos;
2. O falecido deixar testamento;
3. Herdeiros não concordam com a divisão dos bens;
4.   Quando há algum herdeiro desaparecido.

É importante lembrar que apenas por meio do inventário será possível transferir os bens do falecido para os herdeiros.

Frente a isso, a realização de inventário torna-se fundamental e caso não seja realizado, os herdeiros ficam impedidos de vender ou arrendar os bens deixados e que compõem o Espólio, além de não ter acesso aos valores em contas bancárias, poupança, FGTS e aplicações.

Outro ponto que vale ressaltar, se o inventário não for aberto no prazo de 60 dias após o falecimento, seja um processo judicial ou extrajudicial, haverá aplicação de multa sobre o ITCMD (Imposto de Transmissão Causa Mortis e Doação), o imposto que incide sobre o inventário, lembrando que o valor dessa multa é de acordo com cada Estado, afinal, o ITCMD possui alíquotas específicas em cada um.

O HERDEIRO ESTÁ DESAPARECIDO, E AGORA?

O desaparecimento de um herdeiro não é motivo para não realização de um inventário, aliás, é perfeitamente possível fazer um inventário quando não se sabe o paradeiro de algum dos herdeiros.

Esse tipo de inventário possui procedimentos específicos e por isso é chamado também de inventário orfanológico.

Desse modo, após aberto o inventário mesmo com um dos herdeiros desaparecido, é nomeado um inventariante e este deverá requerer logo de início os seguintes atos:

1. Nomeação pelo juiz de um curador especial, a fim de representar o ausente;
2. Expedir ofícios aos órgãos competentes para tentar localizar os prováveis endereços do ausente;
3. Expedir editais para que os ausentes que não foram encontrados nos endereços informados tomem conhecimento do inventário em curso e se apresentem para requerer seus direitos.

Ao passar essa fase, há duas hipóteses de pedido ao juízo:

• Requerer ao juiz que reserve o quinhão (parte da herança) ao herdeiro desaparecido e caso ele apareça terá acesso aos bens, ou;
• Requerer ao juízo que seja decretada a morte presumida do herdeiro ausente.

De início, esta é uma medida temporária para proporcionar ao curador a chance de administrar os bens herdados do desaparecido por um determinado tempo.

O curador fica responsável pela administração da quota parte do ausente e do seu patrimônio como um todo.

FOI DECRETADA A MORTE PRESUMIDA, O QUE ACONTECE?

Após ser decretada pelo juízo a morte presumida e passado um ano da nomeação do curador ou de três anos quando se trata do procurador, deverá ser aberto o processo de sucessão provisória.

Possuem legitimidade para realizar esse pedido os herdeiros ou cônjuge do desaparecido, o curador especial ou Ministério Público.

Mesmo com a abertura da sucessão provisória e o ausente ainda não se manifestou ou se apresentou, será aberta a sucessão definitiva.

O objetivo da sucessão definitiva é transmitir a propriedade dos bens aos herdeiros legítimos. Contudo, tal transferência só será possível quando:

1. Há a certeza da morte do ausente, ou;
2. Tenha passado 10 anos da data da sentença da sucessão provisória, ou ainda;
3. Quando o ausente tiver atingido 80 anos de idade mesmo desaparecido e suas últimas notícias datarem a mais de 5 anos.

Esses são os caminhos para a transmissão dos bens do herdeiro desaparecido. Lembrando que esse procedimento pode não ser definitivo, afinal, se o ausente aparecer até os 10 anos após a sentença da sucessão definitiva, poderá reclamar seus bens. Caso contrário, a transmissão dos bens será definitiva.

Por fim, é muito importante, se nenhum herdeiro prosseguir no prazo de 10 anos a sucessão definitiva, os bens herdados do desaparecido passam a integrar o patrimônio dos municípios.

Ainda tem dúvidas sobre o assunto? Deixe seu comentário, será um prazer conversarmos sobre este tema.

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Muitos problemas podem ser evitados quando o falecido faz um planejamento sucessório e organiza a forma de distribuição do seu patrimônio ainda em vida.

As doações de bens estão contidas no nosso Código Civil, mais precisamente entre os artigos 538 a 564, os quais disciplinam todas as regras jurídicas aplicáveis ao tema.

Trata-se de um assunto de extrema importância para as pessoas que desejam dividir o seu patrimônio em vida com segurança jurídica. Diante de disso, elaboramos um conteúdo exclusivo para esclarecer algumas questões relevantes, como:

1.   O que é sucessão?
2.  Como funciona a doação de bens?
3.  Quais regras devem ser seguidas para doação de bens antes da sucessão?

Abaixo o leitor poderá acompanhar nos tópicos as informações relevantes sobre os procedimentos para realizar uma doação em vida.

O QUE É SUCESSÃO?

A sucessão é um instituto jurídico previsto no nosso Código Civil entre os artigos 538 a 564 da Lei 10.406/2002 e tem como finalidade distribuir os bens do falecido entre seus herdeiros legais.

Diante disso, para fazer jus à herança, os herdeiros devem ser legítimos, estar vivos ou herdar por representação.

Para que ocorra a sucessão, não importa se o falecido possuía um ou vários bens. Pois, com a sua morte, todo o seu patrimônio fará parte do Espólio.

O Espólio é o termo jurídico utilizado para se referenciar o conjunto de bens e direitos de alguém que morreu e que precisam ser transmitidos aos seus herdeiros.

Contudo, a sucessão possui diversas características como:

1.   A sucessão ocorre com a morte de alguém que deixou bens;
2.   O prazo para abrir o inventário do falecido é de 60 dias da sua morte;
3.  Os herdeiros devem ser legítimos;
4.   A sucessão pode ocorrer por testamento;
5.  Na falta de testamento abre-se o inventário para fazer o levantamento dos bens, direitos e obrigações;
6.   Aberto o inventário, será nomeado um inventariante;

COMO FUNCIONA A DOAÇÃO DE BENS?

Basicamente, é um contrato onde busca-se transferir de uma pessoa para outra um bem, sem compensação financeira em troca. Todavia, o ato jurídico da doação pode ser acompanhado de algum encargo, por exemplo, a transferência de um terreno desde que o beneficiado utilize para construção de uma propriedade voltada para realização de ações sociais.

Esse tipo de doação é denominado como onerosa e pode ser constituída em favor do próprio doador, um terceiro ou do interesse geral. Assim, a transferência do bem fica condicionada ao seu cumprimento. No entanto, é preciso lembrar que este encargo acompanhado da doação não pode se constituir em uma obrigação impossível.

Além disso, os encargos de uma doação podem estar condicionados ao cumprimento de eventos futuros, como completar a graduação no ensino superior, aprovação em determinado concurso público e o casamento.

QUAIS AS REGRAS DEVEM SER SEGUIDAS PARA DOAÇÃO DE BENS ANTES DA SUCESSÃO?

Quando a intenção é realizar a doação para familiares, o ideal é o doador buscar por um planejamento sucessório. Neste planejamento, com segurança jurídica, será possível efetuar a divisão de bens antes da morte.

Não obstante, a lei exige o cumprimento de algumas regras que precisam ser observados no que se refere às doações em vida, são elas:

1. Doação em vida não é mesma coisa que atransmissão de bens através de testamento, enquanto a doação a transferência do bem ocorre com o doador ainda em vida, no testamento a transferência é somente após seu falecimento;
2. A lei estabelece ainda que é nula a doação de todos os bens sem reserva de parte, ou renda suficiente para a subsistência do doador, ou seja, não é permitido doar todos os bens sem resguardar o mínimo para o seu próprio sustento;
3. A doação também será nula quanto à parte doada exceder a quota destinada aos herdeiros necessários, portanto, deve ser preservado 50% do patrimônio do doador;
4.   O doador pode doar todo o seu patrimônio com cláusula de reserva de usufruto vitalício, onde permanece na posse dos bens até sua morte.

Outro ponto que merece destaque, é que caso a doação tenha como beneficiário um dos herdeiros necessários, é indispensável respeitar a quota legítima dos demais herdeiros. Sem contar, que os futuros herdeiros não podem contestar uma doação dentro dos parâmetros da lei enquanto o doador for vivo, afinal, a herança é apenas uma expectativa de direito.

Somente após o falecimento do doador, poderá ser discutido se referida doação ultrapassou a proporção da legítima e se for o caso, será invalidada.

Ao mesmo tempo, é importante mencionar a preservação da meação destinada ao cônjuge e que faça parte do patrimônio comum, observando o regime de bens estabelecido na união matrimonial.

Desse modo, nota-se a importância de um planejamento sucessório, que possui papel importante não apenas na divisão de bens após o falecimento, mas também na transferência de bens ainda em vida através da doação.

Ainda tem dúvidas sobre o assunto? Deixe seu comentário, será um prazer conversarmos sobre este tema.

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1) Caso exista registro prévio da ação ou da penhora na matrícula do imóvel alienado a terceiro, haverá presunção absoluta do conhecimento do adquirente sucessivo e, portanto, da ocorrência de fraude. Sendo declarada a ineficácia da transação entre o devedor e o adquirente primário, as alienações posteriores também serão consideradas ineficazes.

2) Se não houver registro da penhora ou da ação, caberá ao credor provar a má-fé do adquirente sucessivo. Ainda que a venda ao primeiro comprador tenha ocorrido em fraude à execução, as alienações sucessivas não serão automaticamente ineficazes. Dessa forma, a sua ineficácia perante o credor dependerá da demonstração de que o adquirente posterior tinha conhecimento da ação contra o proprietário original.

Imóvel vendido quando não havia restrição em cartório

O recurso teve origem em embargos de terceiros apresentados pelos compradores de um imóvel que havia sido adquirido pelo vendedor, dois anos antes, de pessoas que estavam sendo executadas por uma empresa de factoring. Após o reconhecimento de fraude à execução na primeira alienação, os embargantes alegaram que fizeram o negócio de boa-fé, pois, naquele momento, não constava no cartório imobiliário nenhuma informação sobre o processo.

Os embargos foram julgados improcedentes em primeiro grau, mas o Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP) reformou a sentença por considerar que não havia qualquer restrição no registro imobiliário quando o negócio foi celebrado, e que o reconhecimento da fraude na primeira alienação não afetava automaticamente a venda subsequente.

Em recurso ao STJ, a empresa de factoring sustentou que a venda foi intermediada por imobiliária, a qual, experiente no ramo, tem o hábito de obter certidões sobre ações e execuções antes do fechamento de um negócio, razão pela qual os compradores não poderiam alegar desconhecimento da execução.

Hipóteses para o reconhecimento da fraude à execução

A relatora do recurso especial, ministra Nancy Andrighi, explicou que o reconhecimento de fraude à execução leva à ineficácia da alienação do bem em relação ao exequente (artigo 792, parágrafo 2º, do Código de Processo Civil de 1015).

Com base na legislação e na interpretação do STJ, a ministra apontou as hipóteses em que a alienação ou a oneração do bem podem ser consideradas fraude à execução: a) quando sobre o bem houver ação baseada em direito real ou com pretensão reipersecutória  (reivindicação de um bem ou direito que não se encontra no próprio patrimônio); b) quando tiver sido averbada, no registro do bem, a pendência do processo de execução; c) quando o bem tiver sido objeto de constrição nos autos da ação em que foi suscitada a fraude; d) quando, no momento da alienação ou oneração, tramitava contra o devedor ação capaz de reduzi-lo à insolvência.

Quanto à prévia averbação da penhora no registro imobiliário, a magistrada destacou que, segundo a jurisprudência, ela é requisito de eficácia perante terceiros, gerando presunção absoluta de conhecimento para estes e, portanto, de fraude à execução “caso o bem tenha sido alienado ou onerado após a averbação” – situação que também se aplica na hipótese de averbação de execução pendente.

Falta de averbação exige comprovação de má-fé

No entanto – esclareceu Nancy Andrighi –, se não há a averbação de penhora ou execução, essa circunstância não impede totalmente o reconhecimento de fraude à execução, “mas caberá ao credor comprovar a má-fé do terceiro, vale dizer, que o adquirente tinha conhecimento acerca da pendência do processo”. Essa orientação está consolidada na Súmula 375 do STJ.

No caso dos autos, a relatora observou que a empresa de factoring não providenciou a averbação da execução no registro imobiliário nem comprovou que os adquirentes sucessivos tinham conhecimento da ação em trâmite contra os executados (primeiros vendedores).

“Não há que se falar, por conseguinte, em extensão da decisão que reconheceu a fraude à execução na primeira alienação e, portanto, em ineficácia do negócio celebrado entre os recorridos e o primeiro comprador”, concluiu a ministra.

Ao negar provimento ao recurso especial, ela ressaltou ainda que – como bem apontado pelo TJSP –, as certidões judiciais de ações e execuções que devem ser verificadas na alienação de imóvel dizem respeito ao vendedor, não se exigindo uma investigação de toda a cadeia dominial passada.

Leia o acórdão no REsp 1.863.999.

Fonte: STJ. Acesso em: 08/11/2021.

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Entender a diferença entre a hipoteca e a alienação fiduciária é fundamental para quem atua no setor imobiliário, até porque, essas ferramentas possuem o propósito de trazer maior garantia aos credores em determinadas situações e por isso, são muito utilizadas.

Diante disso, vamos abordar com detalhes como funciona uma hipoteca e uma alienação fiduciária e quais as principais diferenças.

A seguir, o leitor irá encontrar tópicos abordando essas duas ferramentas da seguinte forma:

1. Como funciona a hipoteca?
2. Como funciona a alienação fiduciária?
3. Qual a diferença entre esses dois institutos?

Adiante, trazemos nesses tópicos informações relevantes sobre a hipoteca e a alienação fiduciária e como isso pode lhe ajudar a ter mais segurança em seus negócios e com seus bens.

COMO FUNCIONA A HIPOTECA?

No direito, a hipoteca é uma forma de garantia real imobiliária, voltada para contratos de empréstimos ou financiamentos. Neste cenário, o devedor ao contrair uma dívida irá oferecer um bem imóvel seu ou de terceiros a fim de garantir o pagamento.

O detalhe é que o bem hipotecado não é entregue de imediato ao credor, ou seja, o devedor pode continuar utilizando o bem. Todavia, em caso de inadimplemento pode haver a execução judicial do devedor e, consequentemente, o bem hipotecado ser convertido ao credor.

No mercado, será possível encontrar mais de um tipo de hipoteca, portanto, elas podem surgir em três tipos:

1.  Legal – é um direito garantido por lei a determinados indivíduos com objetivo de garantir dívidas. São situações bem específicas previstas no Código Civil Brasileiro em seu artigo 1.489 e seus incisos I,II,III, IV e V;
2.  Convencional – encontrada em negociações com instituições financeiras, muito utilizada em financiamentos e empréstimos;
3. Judicial – concedida em juízo por meio do processo de execução ou cumprimento de sentença.

Obviamente que esta não é uma situação tão simples, a legislação estabelece regras e caminhos a serem seguidos. Para isso, o credor deverá ingressar com uma Ação de Execução Hipotecária e passar pelos trâmites judiciais para requerer o seu direito, é um processo que requer expertise e conhecimentos das normais legais para se obter êxito.

Por isso, falando um pouco mais sobre essa ação, ela incide sobre bens imóveis ou bens móveis considerados como imóveis, alguns exemplos são:

1.   Aeronaves;
2.   Navios;
3.   Linhas férreas;
4.   Direito real de uso;
5.   Direito sobre recursos naturais específicos como os mencionados no artigo 1.230 do Código Civil Brasileiro;
6.   Imóveis e sua parte acessória.

Esses são alguns dos bens que podem ser alvo desse tipo de contrato de hipoteca e ação de execução.

Dito isso, mencionamos anteriormente que a hipoteca deve seguir algumas regras previstas em lei, assim essa modalidade exige questões como:

1.  Um contrato público ou particular;
2.  Registrar na matrícula do imóvel a hipoteca ou no documento de registro do bem dado em garantia.

Essas são exigências básicas, em todo caso, há ainda leis específicas que também precisam ser seguidas no momento de celebração e esses detalhes fazem a diferença. No entanto, para adentrar nessas questões, é necessário uma análise mais criteriosa de cada caso e o objetivo deste artigo é ajudar o leitor a se familiarizar com o assunto e posteriormente, com suporte de um profissional, buscar mais profundidade.

COMO FUNCIONA A ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA?

A alienação fiduciária é um instituto jurídico com mais vantagens para o credor. Isto porque, nele ocorre uma transferência temporária da propriedade para o credor até que o devedor realize todo o pagamento da dívida.

Frente a isso, essa ferramenta tem sido bem proveitosa na recuperar os créditos junto aos devedores.

Estando inadimplente e de acordo com as previsões contratuais, o credor poderá executar o contrato e ficar com a propriedade para satisfazer a dívida, ou ainda, levá-la a leilão e ficar com o saldo correspondente à dívida.

A alienação fiduciária está mais presente no cotidiano do que se imagina, afinal, esse é o modelo mais utilizado em financiamentos de imóveis.

A construtora ou incorporadora de imóveis costumam utilizar esse tipo de contrato para venda de imóveis financiados para pessoas físicas ou jurídicas. Dessa forma, elas possuem o que chamamos de domínio resolúvel do bem imóvel e aos poucos, conforme o devedor quita as parcelas, o mesmo irá recuperando a propriedade do bem gradativamente.

Por ser uma ferramenta jurídica regulamentada por lei, é preciso seguir algumas regras como:

1.   Contrato público ou particular, contendo;
2.   Determinações a respeito da posse do imóvel e prazos para quitação da dívida;
3.   Clareza sobre as taxas de juros, atualização monetária e demais encargos;
4.   Memorial descritivo do imóvel e regras de uso e garantias;
5.   Clareza sobre situações de eventual inadimplência e condições para leilão.
6.   Registro na matrícula do imóvel.

Essas são as principais regras previstas na Lei nº 9.514/1997, responsável por regulamentar o tema. No entanto, além dessas, conforme o caso, a lei determina outras regras que devem ser observadas.

QUAL A DIFERENÇA ENTRE ESSES DOIS INSTITUTOS?

Algumas diferenças ficaram bem claras ao longo do texto, a principal é a transferência do bem imóvel. Contudo, apesar de suas diferenças e de um ser mais vantajoso do que o outro, dependendo de que lado se está na negociação, ao fim é válido ressaltar que ambos ainda possuem grande utilidade e importância no mercado.

Outras diferenças, além daquela mais evidente que mencionamos, são:

1. A primeira diferença notada é que na hipoteca o bem imóvel permanece registrado no nome do devedor. Por outro lado, a alienação fiduciária a propriedade passa para o credor ou para a instituição financeira até a quitação do saldo devedor;
2.  Enquanto que a hipoteca exige de imediato medidas judiciais para satisfazer os valores devidos, a alienação fiduciária possui uma previsão jurídica mais clara e segura para levar o bem para leilão e recuperar os valores devidos;
3.   Devido a essa possível fase fora dos tribunais da alienação fiduciária, a mesma exige menos custos com a recuperação do crédito, se comparada a hipoteca.

Nesse momento, é possível perceber que para construtoras, incorporadoras imobiliárias e instituições financeiras a alienação fiduciária mostra-se uma alternativa mais segura e econômica para os negócios imobiliários.

Mas, logicamente, não é difícil encontrar no mercado imobiliário os dois institutos como forma de garantia. Isto porque, é preciso avaliar a necessidade de cada caso e construir uma solução legal que traga maior satisfação para as partes.

Ainda tem dúvidas sobre o assunto? Deixe seu comentário, será um prazer conversarmos sobre este tema.

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O desejo de vender imóveis de forma mais rápida e com segurança, também encontra entraves burocráticos na hora de vincular o imóvel ao agente financeiro.

Diante deste cenário, onde muitas vezes exige uma solução para essas situações, a compra e venda de imóveis com a utilização da nota promissória pode ser um bom caminho. Até porque, este é um instituto jurídico em vigor e aplicável a esses negócios, desde que observados alguns cuidados.

No presente artigo, o leitor poderá entender um pouco mais sobre a nota promissória na compra e venda de imóveis e como esse instrumento pode ajudar nas negociações.

Aqui você irá encontrar os seguintes tópicos sobre o assunto:

1. Como funciona a nota promissória?
2. O que caracteriza uma nota promissória?
3. Parcelamento na compra e venda de imóveis com a nota promissória
4. Como deve ser esse contrato de parcelamento?
5. Devo registrar o contrato de compra e venda parcelado no cartório?

Abaixo abordaremos esses principais pontos de discussão e de que forma os detalhes podem influenciar nas negociações de compra e venda de imóveis.

COMO FUNCIONA A NOTA PROMISSÓRIA?

A nota promissória é um documento antigo e muitos ouviram falar, porém, poucos sabem como realmente ela funciona. Basicamente, seria como uma promessa de pagamento de determinada dívida.

O emitente é a pessoa identificada na nota promissória e deverá assinar o título de crédito como promessa de pagamento. O tomador será a pessoa que receberá a quantia estabelecida e ficará com a nota até a cobrança.

A nota promissória é um título de crédito que se preenchido corretamente e assinado possui relevância e validade jurídica. Portanto, é considerada como um título executivo extrajudicial, regularmente previsto em Lei, por possuir certeza, liquidez e exigibilidade. Desse modo, podendo ser utilizada em ações de execuções para cobrança de dívidas, isso a torna um meio confiável de pagamento.

Outro ponto importante é que existem dois tipos de nota promissória, a pró-soluto e a pro-solvendo.

Nota promissória pro-solvendo

Nesse modelo, a nota promissória tem a força de desfazer o negócio caso não haja o pagamento da dívida prescrita no documento. Vale lembrar, que no caso de utilização na compra e venda de imóveis, nesta modalidade, a nota fica vinculada ao negócio e o mesmo só será considerado finalizado após o pagamento total, ou seja, paga-se a nota e após isso o negócio será considerado quitado.

Nota promissória pró-soluto

A nota promissória pró-soluto é utilizada na transação comercial ou negócio realizado, não pode ser desfeita em caso de o devedor não cumprir com o pagamento da dívida.

Ou seja, digamos que uma empresa recebeu parte do pagamento da venda de seu imóvel pelo comprador, porém, o saldo restante foi entregue em nota promissória na modalidade pró-soluto.

No entanto, na data de vencimento o comprador não pagou o restante da dívida. Diante dessa situação, o vendedor não poderá desfazer o negócio e pegar seu imóvel de volta, será necessário ingressar judicialmente para obter o pagamento da dívida. Isso ocorre devido a nota promissória entregue em caráter pró-soluto ter como finalidade sinal de quitação do restante do negócio.

O QUE CARACTERIZA UMA NOTA PROMISSÓRIA?

Após uma breve ideia de como funciona a nota promissória e seus tipos na compra e venda de imóveis, alguns detalhes devem estar presentes no momento de sua elaboração, sendo necessário:

1. Conter a denominação “nota promissória”;
2. Promessa de pagamento de determinada quantia;
3. Data de pagamento;
4. Local que será efetuado o pagamento;
5. Nome da pessoa que deve receber o pagamento;
6. Indicação da data e lugar de emissão da nota promissória;
7. Assinatura de quem irá passar a Nota (subscritor);
8. Ausência da data de pagamento considera-se que o título será pago à vista.

PARCELAMENTO NA COMPRA E VENDA DE IMÓVEIS COM A NOTA PROMISSÓRIA 

O contrato de compra e venda de imóveis é um instrumento jurídico necessário para registrar a vontade entre as partes. Trata-se de um documento onde serão inseridas as cláusulas que delimitam os direitos e obrigações do vendedor e do comprador.

Previsto no artigo 481 do nosso Código Civil, alguns requisitos são indispensáveis para adquirir forma e trazer segurança jurídica ao negócio.

No caso de compra e venda a prazo, principalmente quando o comprador não tem o dinheiro necessário para a quitação à vista da obrigação, poderá ser formalizado o contrato, fundado em notas promissórias.

Desse modo, a nota promissória atua como sinal de pagamento das parcelas. A seguir, confira como esse contrato pode ser elaborado. 

COMO DEVE SER ESSE CONTRATO DE PARCELAMENTO? 

O contrato de compra e venda de imóveis deve seguir as regras do Código Civil Brasileiro, sob pena de ser anulado.

Dentre outras cláusulas, as principais são:

1. Qualificação completa das partes, inclusive dos eventuais cônjuges;
2. Cláusulas que demonstram os dados do objeto, ou seja, a descrição completa do imóvel em negociação;
3. O preço de venda e a forma de pagamento. Bem como, nos negócios a prazo, o valor da entrada, a quantidade de parcelas e o valor destas;
4. Cláusula discriminando as promissórias com suas respectivas informações quanto ao saque;
5. Cláusulas estabelecendo os prazos para entrega do bem;
6. Cláusulas que estabeleçam as multas por inadimplência, bem como, os juros e a forma de correção monetária dos valores;
7. 7. Cláusulas penais estabelecendo multas necessárias pelo descumprimento de alguma obrigação assumida pelas partes;
8. Cláusula de irrevogabilidade e irretratabilidade;
9. Cláusulas resolutivas relativas aos prazos por desistência ou arrependimento, se cabíveis, bem como, possibilidade de manter o negócio atendidas algumas condições;
10. Cláusulas de direito sucessório.

DEVO REGISTRAR O CONTRATO DE COMPRA E VENDA PARCELADO NO CARTÓRIO?

Os registros no Cartório de Registro, além de tornar os negócios públicos, trazem maior segurança para ambas as partes, naquilo que foi estabelecido em contrato.

Portanto, é possível fazer o registro do contrato em cartório, como também, é de extrema importância. Para isso, é necessário que o documento contenha alguns requisitos, como por exemplo:

• Qualificação completa das partes;
• Descrição completa da “coisa”, ou seja, do bem;
• O preço, mesmo que, do valor fiduciário, título representativo do dinheiro;
• Cláusula de irrevogabilidade e irretratabilidade.

Lembrando que em alguns casos, para que possa ser registrado, o contrato de compra e venda deverá ser elaborado por instrumento público.

Por fim, é possível perceber que se trata de um tema de grande relevância, que pode fomentar um grande número de negócios imobiliários. Isso porque, é uma alternativa de comprar ou vender imóveis de forma parcelada, fundada em notas promissórias. Todavia, é fundamental contar com uma assessoria especializada a fim de proporcionar toda segurança jurídica necessária.

Ainda tem dúvidas sobre o assunto? Deixe seu comentário, será um prazer conversarmos sobre este tema.

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