O post Taxa de manutenção devida pelo antigo dono não pode ser exigida do comprador de imóvel em loteamento apareceu primeiro em My Blog.

Contudo, ainda existem muitos casos de imóveis em situação irregular, adquiridos através de contratos de gaveta, sobreposição de áreas constantes nas matrículas, dúvidas quanto aos efetivos proprietários, edificações não averbadas, enfim, questões que exigem atenção e experiência de quem está à frente.

Concordamos que é um tema que requer atenção aos detalhes. Por isso, preparamos este artigo exclusivo com alguns esclarecimentos sobre:

1. O que é regularização imobiliária?
2. Qual o problema em possuir um imóvel irregular?
3. Como regularizar um imóvel?
4. Como regularizar um imóvel sem o “habite-se”?
5. Como regularizar um imóvel sem escritura?

A seguir, o leitor poderá acompanhar nesses tópicos informações relevantes sobre regularização imobiliária e como isso pode lhe ajudar a ter mais segurança em seus negócios e com seus bens.

O QUE É REGULARIZAÇÃO IMOBILIÁRIA?

Consiste na realização de procedimentos legais através de ações administrativas ou judiciais, com objetivo de dar condições para que o imóvel apresente toda a documentação legal e necessária para habitação, aquisição e transferência.

No âmbito administrativo, esses procedimentos são realizados nas prefeituras e nos cartórios de registro de imóveis.

Na esfera judicial, será preciso ingressar com demandas próprias, dependendo de cada caso concreto e das suas particularidades.

QUAL O PROBLEMA EM POSSUIR UM IMÓVEL IRREGULAR?

Conforme mencionamos no início, ao realizar negócios com imóveis ou efetuar edificações nesses, no momento de realizar a transferência é preciso ter uma série de cuidados, pois caso contrário, o proprietário ou possuidor poderá ter complicações como por exemplo:

1. Correr risco de penhora do bem em processos de cobranças de dívidas ou de inventários;
2. Receber notificações de multas do Estado ou Município pela falta de regularização ou falta de arrecadação de impostos;
3. Notificações e sanções para os casos de edificações construídas em desacordo com o plano diretor do município;
4. Desvalorização do bem na hora da venda por conta de irregularidades com as matrículas e averbações;
5. Negativa de financiamentos junto a bancos devido às irregularidades do imóvel.

Nota-se que são questões capazes de realmente complicar as negociações e até a moradia no imóvel. Por isso, no tópico seguinte, fique atento às dicas sobre como regularizar um imóvel.

COMO REGULARIZAR UM IMÓVEL?

São inúmeras as complicações que podem surgir e impedir a regularização de um imóvel, portanto, é preciso ficar claro que a regularização depende da avaliação de cada caso e somente através de um estudo, liderado por profissionais especializados, é capaz de apresentar um panorama real da situação.

Ainda assim, em linhas gerais, para casos que envolvam o judiciário, podemos afirmar que os problemas mais recorrentes necessitam de procedimentos como:

1. Ingresso de ações de adjudicação compulsória;
2. Ações de usucapião, para aqueles que detém a posse;

Em situações prejudiciais:

1. Soluções de engenharia e de licenças, para as edificações em andamento, ou para aquelas realizadas sem a autorização das autoridades competentes;
2.   Soluções administrativas de registro para imóveis com matrículas desatualizadas ou irregulares.

COMO REGULARIZAR UM IMÓVEL SEM O “HABITE-SE”?

Imóveis que não possuem o “Habite-se”, denotam que o empreendimento não possui o Certificado de Vistoria e Conclusão de Obras. Este documento é emitido pelo órgão municipal responsável pelas obras e meio ambiente da cidade.

A ausência desse documento, resulta na restrição de residir ou ocupar o imóvel construído. Além disso, sem este certificado o cartório de registro de imóveis não realiza a averbação da edificação na matrícula, ou seja, o “habite-se” é um documento de fundamental importância.

Dito isso, a grande questão é: como regularizar tal situação?

Não é raro os proprietários finalizarem a construção dos imóveis e depois buscarem as licenças, por isso, nessas situações é preciso:

1. Juntar os documentos pessoais do interessado;
2. Resgatar cópia do registro de matrícula atualizada;
3. Realizar levantamento topográfico do imóvel;
4. Reunir os projetos arquitetônicos e demais projetos técnicos da edificação;
5. Protocolar os pedidos de licenças nos órgãos responsáveis nas respectivas prefeituras;
6. Realizar adequações quando necessárias na edificação;
7. Por fim, realizar a averbação da edificação no cartório de registro de imóveis.

Há essa altura, nota-se que são etapas trabalhosas e que exigem conhecimento para se obter êxito, porém, se o imóvel não tiver escritura? Por onde começo?

A resposta para esta pergunta deixamos para o próximo tópico.

COMO REGULARIZAR UM IMÓVEL SEM ESCRITURA?

A escritura pública de compra e venda é o documento chave para fazer o registro do imóvel tanto no cartório quanto para transferir a propriedade.

Os motivos para isso acontecer são vários, como:

• Contrato de gaveta
• Proprietário quitou financiamento, mas não prosseguiu com os registros;
• Inventário não foi aberto e concluído para atualização da matricula;
• Dentre outros.

Ou seja, outra situação que necessita de uma análise mais detalhada, contudo, em geral, as complicações podem ser resolvidas através de ações como:

1. Localizar o proprietário que consta na matrícula do imóvel, a fim regularizar a situação da propriedade no cartório;
2. Buscar os meios legais como ação de adjudicação compulsória, com respaldo de documentos de compra e venda e assim estabelecer o direito à propriedade e registro do imóvel;
3. Ação de usucapião, caso o proprietário registrado na matrícula não seja encontrado e já tenha decorrido o período aquisitivo na posse do imóvel.

Ainda tem dúvidas sobre o assunto? Deixe seu comentário, será um prazer conversarmos sobre este tema.

O post Regularização de imóvel: qual problema em possuir um imóvel sem regularização? apareceu primeiro em My Blog.

• Multas;
• Documentação irregular;
• Impedimentos para venda dos bens ou transmissão;
• Acesso a contas bancárias e saldos de FGTS, dentre outros.

A fuga desse procedimento pelos familiares se deve muito por acreditar que é algo complexo e demorado de se lidar. Quanto a isso, de fato, sem um profissional especialista, ações que poderiam ser mais ágeis, acabam se tornando morosas.

Por outro lado, nas mãos de um advogado especialista, o mesmo poderá indicar os caminhos mais benéficos e ágeis para a resolução do inventário.

No âmbito judicial, a ação geralmente se dá por alguns fatores como:

1.   Existência de um testamento deixado pelo falecido, ou;
2.   A discordância dos herdeiros quanto a divisão dos bens, ou;
3.   A existência de herdeiros menores de idade ou incapazes.

Entretanto, a realização de um inventário não precisa ser sempre pela via judicial, ele pode ser feito por escritura pública em cartório e para isso, é necessário que não ocorra nenhuma das alternativas citadas acima e que levam a um inventário judicial. Esse procedimento administrativo costuma ser mais célere e econômico.

Sabendo a importância desse assunto e o quanto ele pode impactar a vida dos familiares, além da perda de uma pessoa próxima, elaboramos um conteúdo exclusivo para esclarecer algumas questões relevantes, como:

1. O que é inventário?
2. Existe prazo para entrar com o inventário?
3. Quando deve ser feito?
4. Quais documentos são necessários para iniciar um processo de inventário?
5. Quais os tipos de inventário?

A seguir, o leitor poderá acompanhar nesses tópicos informações relevantes sobre o processo de inventário judicial e extrajudicial e como isso pode lhe ajudar a ter mais segurança em movimentar os bens deixados como herança.

O QUE É INVENTÁRIO?

Inventário é o processo pelo qual se realiza a apuração econômica de uma pessoa através do levantamento e relacionamento de todos os bens, direitos e obrigações do falecido.

Após o óbito, os bens do falecido passam a compor o Espólio, que nada mais é do que o conjunto de bens, direitos e obrigações. Nessa situação, surge a necessidade da abertura do inventário. Com isso, devem ser tomadas todas as medidas legais necessárias para que o patrimônio do falecido seja transferido para aos seus herdeiros.

É através desse procedimento que é formalizado a transmissão dos bens do falecido para aqueles de direito.

EXISTE PRAZO PARA ENTRAR COM O INVENTÁRIO?

Muitos desconhecem essa regra, mas há um prazo para ingressar com um processo de inventário conforme estabelece a lei. Em regra, os herdeiros possuem 60 dias a contar da data do óbito para iniciar o inventário.

Esse procedimento pode ser tanto judicial quanto extrajudicial, este, realizado no cartório de registro de títulos e documentos, desde que atendidas as regras e preenchidos os requisitos estabelecidos para cada modalidade.

Além disso, é importante mencionar que esgotado o prazo de 60 dias, o Estado poderá cobrar o ITCMD mais multas e encargos legais.

QUANDO DEVE SER FEITO?

Conforme citamos anteriormente, o inventário deve ser aberto em até 60 dias do falecimento. Todavia, mesmo após este período o procedimento ainda pode ser realizado, e em alguns casos, até mesmo sem a cobrança da multa, de acordo com a natureza do bem a ser inventariado e a legislação de cada Estado.

Dito isso, há casos em que não é necessário abrir um processo de inventário, seja judicial ou extrajudicial. Em determinadas ocasiões a melhor alternativa é um alvará judicial. Essa possibilidade se aplica quando o falecido não possui bens a inventariar, ou seja, apenas deixou valores em contas bancárias e saldos de FGTS e PIS a serem resgatados.

Nessas ocasiões, o alvará judicial é mais célere e indicado para se ter acesso a esses valores. 

QUAIS DOCUMENTOS SÃO NECESSÁRIOS PARA INICIAR UM PROCESSO DE INVENTÁRIO? 

O processo de inventário pode ser iniciado por qualquer um dos herdeiros, como também, por credores, Ministério Público, Fazenda Pública Federal, Estadual ou Municipal. O administrador dos bens nesse processo será denominado como inventariante e deverá demonstrar interesse nessa condição por meio de documentos e manifestação na ação judicial ou em cartório.

Sendo assim, os principais documentos para iniciar o processo de inventário são:

1. Documentos oficiais de identificação dos herdeiros (RG e CPF);
2. Comprovantes de residência dos herdeiros;
3. Certidões dos herdeiros (casamento, divórcio, óbito, união estável, nascimento);
4. Certidão negativa de existência de testamento do falecido (se for o caso);
5. Certidão de óbito do falecido;
6. Matrículas de todos os imóveis do falecido;
7. Cópias de eventuais escrituras públicas de compra e venda;
8. Cópias de cadastros de imóveis rurais;
9. Documentos de registro de veículos;
10. Indicação de contas bancárias e aplicações financeiras;
11. Cópias dos contratos sociais de participações em sociedades empresariais ou de estatutos sociais de sociedades anônimas;
12. Cópias de registros de empresas nas juntas comerciais.

Ressalvadas as peculiaridades de cada caso, esses são alguns dos documentos necessários, outros também podem ser solicitados para realizar um inventário. Por isso, é importante contar com um profissional especializado, capaz de apontar o caminho mais ágil para a resolução do caso.

QUAIS OS TIPOS DE INVENTÁRIO?

Ao longo do artigo mencionamos em diversos momentos que o inventário possui mais de uma modalidade. Neste tópico iremos esclarecer como cada uma delas funciona, acompanhe:

• Inventário judicial – Este tipo de inventário, como o nome já dá a entender, funciona com a interferência do poder judiciário e exige que sejam seguidas algumas etapas, como:

1. Identificação da capacidade ou a incapacidade civil dos herdeiros, ou seja, nos casos que envolvam herdeiros menores de idade ou incapazes, o procedimento sempre será judicial;
2. Caso o falecido tenha deixado um testamento. Neste cenário é indispensável a opção pelo procedimento judicial;
3. Quando não há concordância sobre a divisão dos bens do falecido entre os herdeiros. Portanto, toda vez que os herdeiros não estejam em consenso quanto a forma em que os bens serão divididos, o processo deve ser realizado com o acompanhamento do poder judiciário.

• Inventário extrajudicial – Este tipo de inventário não necessita da interferência do poder judiciário, além de ser mais rápido que o processo judicial. Isso por conta de os trâmites serem mais simples. Porém, para optar por esta modalidade é preciso:

1. Não haver herdeiros menores ou incapazes;
2. O falecido não pode ter deixado um testamento;
3. E a divisão dos bens deve ser amigável, ou seja, os herdeiros devem concordar com a divisão dos bens do falecido.

Assim, nessa modalidade não será preciso homologação judicial, mas é indispensável a presença de um advogado, conforme previsto em lei no Código de Processo Civil.

Ainda tem dúvidas sobre o assunto? Deixe seu comentário, será um prazer conversarmos sobre este tema.

O post Inventário: entenda como funciona e a sua importância apareceu primeiro em My Blog.

O apelante alega que, ao adquirir a casa, constava do contrato que o terreno teria 200 m² de área, quando na realidade tem 128m². Sustentou que a referência à área do imóvel não pode ser considerada meramente enunciativa, sendo-lhe devida a compensação pela diferença.

Na relatoria do processo, o desembargador federal João Batista Gomes Moreira observou que a matéria já foi objeto de julgamento no TRF1, com jurisprudência no sentido de que os imóveis do MCMV são negociados como “coisa certa e discriminada”, em que as medidas indicadas são apenas enunciativas (ad corpus), não sendo possível complemento de área nem devolução de excesso, conforme o art. 500, § 3º, do Código Civil de 2002 (CC/2002).

Destacou o relator que, no TRF1 e no Superior Tribunal de Justiça (STJ) já se decidiu que a presunção contida no parágrafo único, § 1º do art. 500 do CC/2002, de que a referência à área de imóvel vendido é meramente enunciativa, se a discrepância não ultrapassar 5%, não conduz à conclusão, a contrario sensu, de que, se ultrapassado esse percentual, é venda cujo preço é estipulado pela metragem do imóvel (venda ad mensuram), especialmente quando há outros elementos capazes de demonstrar que a área mencionada é enunciativa.

Concluindo, o magistrado ressaltou que o pedido de indenização por suposto dano moral baseia-se unicamente na diferença de área, sem relatar qualquer ofensa subjetiva, votando por negar provimento à apelação também neste ponto.

Fonte: TRF1. Acesso em: 27/09/2021.

O post DECISÃO: Comprador de imóvel com preço estipulado por unidade não tem direito à compensação por metragem do terreno inferior à anunciada apareceu primeiro em My Blog.

A sentença reconheceu que o BNDES não comprovou a má-fé dos apelados, que adquiriram imóveis penhorados, vendidos por meio de procuração pelos intervenientes hipotecários (que são as pessoas que ofereceram esses mesmos imóveis como garantia da dívida da empresa) uma vez que nas respectivas matrículas não constavam nenhuma constrição (anotação de que os imóveis não poderiam ser vendidos).

O banco argumentou que o negócio jurídico realizado deveria ser anulado porque os imóveis garantiriam a dívida da empresa, e foram vendidos por intermédio de procuração sem efeito pelos intervenientes hipotecários, porque os titulares já haviam falecido.

Ao analisar o processo, o relator explicou que a solidariedade (que é quando qualquer um dos devedores é responsável pela dívida toda e não somente pela sua parte) não é presumida, mas resulta da lei ou do contrato, conforme o art. 265 do Co´digo Civil brasileiro.

Prosseguiu o magistrado destacando que os intervenientes (que venderam os imóveis) não constam como devedores solidários e nem são responsáveis legais pela empresa, devendo responder pela dívida no limite da garantia que prestaram, e não com a totalidade do seu patrimônio. Salientou ainda o relator que os imóveis vendidos não eram garantidores da dívida.

O desembargador frisou que, no processo, na~o foi comprovada a má-fé dos compradores, necessa´ria ao reconhecimento de fraude a` execuc¸a~o (ou seja, fraude na venda de bens para não pagar o que é devido aos credores), e nem constava, na matri´cula dos imo´veis, a averbac¸a~o da penhora para pagar a dívida da empresa com o BNDES, conforme decidido pelo Superior Tribunal de Justic¸a (STJ) no julgamento do REsp 956.943/PR, sob a sistema´tica dos recursos repetitivos, e exigido pela Súmula 375 do STJ.

A decisão foi unânime.

Fonte: TRF1. Acesso em: 05/10/2021.

O post DECISÃO: TRF1 decide que não há má-fé na aquisição de imóvel em cuja matrícula não consta averbação de penhora para garantir dívida apareceu primeiro em My Blog.

Diante disso, as incorporações imobiliárias visam principalmente o fornecimento de grande número de unidades habitacionais ou comerciais edificadas em grandes condomínios.

Este é um movimento constante que pode ser realizado por incorporadoras imobiliárias ou pelas próprias construtoras, as quais podem ter benefícios fiscais para os referidos empreendimentos. 

Trata-se de um assunto de extrema importância para as incorporadoras imobiliárias ou construtoras que atuam nesse setor. Diante de disso, elaboramos um conteúdo exclusivo para esclarecer algumas questões relevantes, como:

1. O que é incorporação imobiliária?
2. Qual a diferença de uma construtora para uma incorporadora?
3. O que diz a lei sobre uma incorporadora imobiliária?

Confira nos tópicos abaixo sobre detalhes desses questionamentos que podem ser esclarecedores.

O QUE SÃO INCORPORAÇÕES IMOBILIÁRIAS?

Incorporações imobiliárias são atividades realizadas com a finalidade de edificar unidades autônomas habitacionais ou comerciais.

As incorporações imobiliárias são previstas em Lei, a qual estabelece uma série de atos a serem praticados pelas incorporadoras, as quais podem ser as imobiliárias ou a própria construtora de obras civis.

Diante disso, as incorporações imobiliárias devem ser registradas em contrato e levadas a registro nos cartórios para que passem a ter efeitos legais e poderem ser enquadradas como tal.

Os referidos contratos precisam trazer variáveis como:

1. Qual a localização do empreendimento;
2. Estabelecer a finalidade das unidades imobiliárias habitacionais, comerciais ou mistas, como ocorre em alguns empreendimentos;
3. Mensurar a área total do empreendimento, detalhando também os espaços comuns externos e a área interna privativa;
4. Definir o número de unidades a serem construídas e os projetos a serem executados;
5. Estabelecer os preços mínimos e máximos de cada unidade autônoma de acordo com as suas características.

Feito o registro em cartório é possível começar os trabalhos de marketing, licenças e as vendas na fase de construção ou na própria planta.

O formato comercial adotado antes da conclusão das obras é legalmente possível tendo em vista os termos de responsabilidade civil e o detalhamento contido no memorial descritivo.

QUAL A DIFERENÇA DE UMA CONSTRUTORA PARA UMA INCORPORADORA?

As construtoras que operam em incorporações imobiliárias, geralmente, tratam da execução física da obra realizando atividades como:

1. Execução dos projetos;
2. Contratação de mão de obra;
3. Emprego de máquinas e demais tecnologias necessárias;
4. Aquisição de materiais de construção e controle de estoques;
5. Execução das etapas construtivas dentro do cronograma previsto;
6. Responsabilidade técnica sobre a obra e fiscalização das normas trabalhistas.

As construtoras que trabalham nesses empreendimentos costumam ser contratadas das incorporadoras, mas nada impede que assumam a atividade econômica de incorporação imobiliária.

Com relação às incorporadoras, por tratar-se da criação de um negócio imobiliário, geralmente é realizado por empresas imobiliárias, as quais executam atividades como:

1. Procuram um terreno disponível em determinada região da cidade;
2. Avaliam o potencial construtivo disponível para o local escolhido;
3. Idealizam o empreendimento de acordo com as características da região;
4. Contratam os serviços de arquitetura e engenharia de terceiros ou utilizam profissionais próprios;
5. Contratam ou fazem parceria com as construtoras;
6. Procura recursos com o agente financeiro;
7. Elaboram os trabalhos de custos, marketing e vendas das unidades;
8. Providenciam os registros das matrículas do empreendimento e do condomínio.

Lembrando que as incorporadoras imobiliárias podem também ser as próprias construtoras. Nesse caso elas desempenham funções de idealização do empreendimento, marketing, vendas, registros e em alguns casos até financiam parte dos valores das unidades.

Seja qual for o tipo de empresa responsável pela incorporação imobiliária, pode se utilizar dos benefícios fiscais conferidos a esse tipo de atividade, optando pelo RET (Regime Especial de Tributação) com aplicação de alíquotas diferenciadas de imposto.

O QUE DIZ A LEI SOBRE UMA INCORPORADORA IMOBILIÁRIA?

As incorporações imobiliárias funcionam sob a Lei 4591/64, a qual traz regras específicas para que esses empreendimentos aconteçam.

Em regra, as incorporadoras devem registrar não só o empreendimento conforme citamos anteriormente, mas também, levar a registro o estatuto e a convenção do condomínio, o qual fará a administração e aplicação das regras, também previstas na lei citada acima.

Com a publicação da Lei 13970/2019, a qual alterou a Lei 10931/2004, as empresas que se dedicam a incorporações imobiliárias tiveram mais benefícios, podendo optar pelo Regime Especial de Tributação, o qual consiste em dar um tratamento diferenciado para as empresas que obtém receitas decorrentes de incorporações imobiliárias de unidades residenciais.

Esse modelo tributário estabelece:

1. Aplicação de alíquotas unificadas que variam de 1% a 4% sobre a receita das unidades vendidas;
2. Realização do protocolo do termo de opção junto à Receita Federal do Brasil;
3. Aplicação do regime de afetação ao terreno e demais bens vinculados onde serão construídas as unidades imobiliárias;
4. Determina que o terreno e outros bens não responderão por eventuais dívidas tributárias;
5. Unificação dos tributos no RET (IRPJ, CSLL, PIS e COFINS);
6. Estabeleceu parâmetros de acordo com a destinação das unidades habitacionais para determinar as alíquotas aplicáveis.

Por fim, podemos observar que existem muitos detalhes legais a serem avaliados para a realização de uma incorporação imobiliária. Diante disso, é necessário que as incorporadoras se cerquem de profissionais altamente capacitados que possam prestar a melhor orientação e evitar prejuízos indesejáveis com o empreendimento.

Ainda tem dúvidas sobre o assunto? Deixe seu comentário, será um prazer conversarmos sobre este tema.

O post Incorporação Imobiliária: principais aspectos desta atividade apareceu primeiro em My Blog.

Todavia, exige algumas condições para que possa ser utilizada. Deste modo, pensando em te ajudar o leitor, preparamos este artigo no qual você aprenderá:

1. O que é inventário extrajudicial?
2. Quando devo utilizar o judicial e o extrajudicial?
3. Porque devo contratar um advogado especialista em inventário?

Confira nos tópicos abaixo mais detalhes sobre esses questionamentos.

O QUE É INVENTÁRIO EXTRAJUDICIAL?

Após o óbito, surge a necessidade da sucessão, ou seja, a abertura do inventário e nesse período os bens do falecido se transformam em Espólio, que seria o conjunto de bens e direitos deixados.

Aberta a sucessão, os bens que compõem o espólio, devem ser transferidos para os herdeiros de direito. Nesse procedimento, existe a modalidade de inventário judicial, tradicionalmente conhecido, e o extrajudicial, o qual será o destaque deste artigo.

O inventário extrajudicial não necessita passar pelo poder judiciário e, por conta disso, é mais rápido que o inventário judicial.

No entanto, apesar da agilidade no momento de execução do procedimento, essa modalidade possui alguns requisitos para utilizá-la.

QUANDO DEVO UTILIZAR O JUDICIAL E O EXTRAJUDICIAL?

Inicialmente, devemos esclarecer que a abertura do inventário é obrigatória. Assim estabelece o artigo 933 do Código de Processo Civil, onde afirma que o processo de inventário deve ser aberto em até 60 dias do falecimento, caso contrário poderá incidir multa sobre o espólio.

Dito isso, o momento ideal de buscar um inventário extrajudicial é aquele permitido em lei, respeitando os requisitos estabelecidos, são eles:

1.   Não haver herdeiros menores ou incapazes;
2.   Presença de um advogado (pode ser o mesmo para todos);
3.   O falecido não pode ter deixado testamento;
4. A divisão dos bens deve ser amigável entre os herdeiros, ou seja, as partes devem concordar com a divisão dos bens deixados pelo falecido.

Outro ponto interessante do inventário extrajudicial, é a sua economia comparada ao processo judicial. Portanto, se cumpre os requisitos firmados em lei e deseja um procedimento rápido e mais econômico, busque pelo inventário extrajudicial.

PORQUE DEVO CONTRATAR UM ADVOGADO ESPECIALISTA EM INVENTÁRIO?

Como mencionado acima, o inventário extrajudicial, apesar de não passar pelo poder judiciário, ela também exige a presença do advogado que será responsável em observar e garantir a divisão dos bens conforme ordena a lei. A obrigatoriedade desta presença é prevista em lei e de forma clara, fazendo parte de um dos requisitos para realizar essa modalidade.

Além da questão legal, que exige a presença do advogado, o mesmo será peça fundamental não é apenas para juntada de documentos, mas sim, avaliar se toda operação e detalhes documentais estão de acordo com as exigências da lei, evitando que erros possam ocorrer e comprometer todo o procedimento no momento de levar ao cartório.

Sendo assim, o advogado poderá esclarecer todas as dúvidas e auxiliará os herdeiros em todos os procedimentos necessários. Sem contar que, será responsável por realizar o arrolamento dos bens do espólio, os documentos pessoais dos herdeiros, os documentos necessários para identificação dos bens e sua propriedade, recolhimento de impostos devidos, identificação das participações em sociedades empresariais, apuração das dívidas do espólio, dentre outras questões características de cada caso.

Ainda tem dúvidas sobre o assunto? Deixe seu comentário, será um prazer conversarmos sobre este tema.

O post Inventário extrajudicial: como fazer? apareceu primeiro em My Blog.

Porém, quando decidem vender ou registrar a edificação na matrícula do imóvel se deparam com uma série de requisitos e documentos que só podem ser obtidos por meio de um processo de regularização.

O mesmo ocorre para os casos em que as pessoas adquirem a posse de um determinado imóvel. Nesses casos não há a transferência de propriedade e os processos para regularização também dependem de uma série de fatores.

Para ambos os casos acima citados há desvalorização na hora da venda ou impedimento pelas instituições financeiras quando o comprador depende de financiamento.

Trata-se de um assunto de extrema importância para as pessoas que se encontram nessas situações. Diante de disso, elaboramos um conteúdo exclusivo para esclarecer algumas questões relevantes, como:

1.   Como funciona o processo de regularização?
2.   Quais documentos são necessários?
3.   Quais tributos e taxas podem incidir na regularização?

Confira nos tópicos abaixo os detalhes desse tema que podem ser esclarecedores.

COMO FUNCIONA O PROCESSO DE REGULARIZAÇÃO?

Conforme citamos, a forma de regularização vai depender das características de cada proprietário, bem como, dos imóveis em questão.

Para os casos em que o proprietário já comprou o imóvel através de cessão de direito de posse, onde não há a transferência da propriedade, a forma prevista no nosso código civil é através de usucapião extrajudicial ou judicial.

Neste tema iremos focar nos casos em que se adquire um terreno e o proprietário realiza uma construção sem observar as regras ou adquire um imóvel (terreno com casa) de alguém que não averbou a construção na matrícula do imóvel.

Com isso, os principais problemas encontrados são:

1. Falta de observância do plano diretor de cada município e da Lei de zoneamento;
2. Falta de emissão dos alvarás de construção;
3. Inexistência de eventuais licenças ambientais;
4. Falta de projetos arquitetônicos e de responsáveis técnicos para a construção;
5. Falta de pagamento dos impostos, contribuições e demais taxas para a construção;
6. Falta da emissão do Habite-se para o imóvel.

Todos esses itens acima citados impedem o registro da edificação na matrícula do imóvel junto ao cartório, e isso precisa ser corrigido para evitar maiores prejuízos.

Para sanar os problemas e poder regularizar a obra é necessário uma série de passos, como:

1. Providenciar a escritura de compra e venda do terreno e a cópia atualizada da matrícula deste;
2. Para os casos em que não se tem a cópia da matrícula e da escritura pública, deverá entrar em contato com o vendedor, comparecer no cartório e providenciar esses documentos;
3.   Elaborar um projeto arquitetônico do imóvel, o qual já está edificado. Esse trabalho deverá ser realizado por um engenheiro civil, o qual irá estabelecer os ajustes construtivos que se fizerem necessários para assinar como responsável técnico;
4. De posse dos documentos acima, necessário procurar a prefeitura municipal para emissão do alvará de construção e demais licenças eventualmente necessárias, como a ambiental;
5. Requerer ou apresentar os cadastros e as ligações de água, esgoto e energia elétrica;
6. Solicitar a prefeitura a emissão da licença de Habite-se;
7. Pagar os débitos de INSS sobre a edificação junto à Receita Federal do Brasil;
8. Procurar o Cartório de registro de imóveis para fazer as anotações na matrícula, averbando a construção, com o correspondente pagamento das taxas.

QUAIS DOCUMENTOS SÃO NECESSÁRIOS?

Para que se possa fazer a averbação da edificação, ou do terreno com a edificação na matrícula do imóvel, junto ao cartório de registro de imóveis é preciso seguir os trâmites e apresentar:

1.   Escritura pública do imóvel ou terreno;
2.   Contrato de compra e venda do imóvel (terreno ou imóvel já edificado);
3.   Certidão de Matrícula do imóvel devidamente atualizada;
4.   Alvará da obra para regularização;
5.   Certidão de Habite-se emitida pela Prefeitura Municipal;
6.   Certidões negativas.

QUAIS TRIBUTOS E TAXAS PODEM INCIDIR NA REGULARIZAÇÃO? 

Para regularizar um imóvel, dependendo das características da propriedade, geralmente pode incidir:

1.   Contribuição ao INSS da obra;
2.   Pagamento de ITBI ou ITCMD, dependendo da forma de aquisição e de como está o registro na matrícula do imóvel. Como, se tem matrícula ou não;
3.   Taxas na prefeitura com alvarás, habite-se e demais licenças;
4.   Taxas cartorárias para registro e certidões de matrícula.

Por fim, as regularizações de imóveis podem ocorrer de várias formas, dependendo da legislação de cada Município e Estado, bem como, das características de cada imóvel, forma de construção, forma de aquisição da propriedade. Logo, é essencial contar com um especialista no assunto de forma a facilitar o processo e evitar prejuízos.

Ainda tem dúvidas sobre o assunto? Deixe seu comentário, será um prazer conversarmos sobre este tema.

O post Regularização imobiliária: como regularizar um imóvel já construído? apareceu primeiro em My Blog.

No julgamento, o colegiado deu provimento ao recurso especial em que um advogado, que recebeu 35% de um imóvel como pagamento por serviços advocatícios, e o proprietário do bem sustentaram não ter havido fraude à execução, pois esta só foi ajuizada depois da alienação – o que afastaria a má-fé.

O credor alegou que essa dação em pagamento seria fraude à execução e pediu a declaração de ineficácia do negócio, o que foi acolhido pelo juiz, que determinou a penhora integral do imóvel nos autos.

Alienação anterior à citação inibe a caracterização da fraude

A segunda instância manteve essa decisão, sob o fundamento de que, embora a entrega de parte do imóvel como pagamento tenha ocorrido antes da execução, a transferência do bem somente foi iniciada após o conhecimento do processo.

Ao STJ, os recorrentes alegaram que o instrumento particular válido (no caso, o contrato de honorários) firmado antes do ajuizamento da execução, mesmo que não transfira o domínio, é capaz de impedir o reconhecimento de fraude e a penhora do imóvel. Segundo eles, é indiferente, para a solução do caso, que a transferência e a outorga da escritura pública definitiva tenham se dado após a citação no processo executivo.

O ministro Moura Ribeiro, relator do recurso, observou que, contrariamente ao entendimento do tribunal estadual, a jurisprudência do STJ considera que o compromisso de compra e venda de imóvel anterior à citação – ainda que sem o registro – é suficiente para impedir a caracterização da fraude à execução, impossibilitando a constrição do bem (REsp 1.861.025, REsp 1.636.689).

Para o magistrado, embora o caso sob análise não envolva compromisso de compra e venda, mas dação em pagamento, é possível aplicar o mesmo entendimento, com base no artigo 357 do Código Civil.

Não houve comprovação de má-fé no processo

O ministro lembrou que a Súmula 375 do STJ dispõe que o reconhecimento da fraude à execução depende do registro da penhora do bem alienado ou da prova de má-fé do terceiro adquirente, “o que não foi demonstrado nos autos”.

Moura Ribeiro também apontou que no REsp 956.943, julgado na sistemática dos recursos repetitivos, o tribunal firmou a tese de que é indispensável a citação válida para configurar fraude à execução, ressalvada a hipótese de presunção de fraude por alienação ou oneração do bem após a averbação da pendência no respectivo registro.

Leia também: O que é recurso repetitivo

Considerando esses precedentes, o magistrado afirmou que não houve fraude à execução no caso analisado. Ele destacou que o contrato de honorários em que foi pactuada a dação em pagamento do imóvel penhorado foi celebrado em 2008, com aditamento em 2010, enquanto a ação de execução foi distribuída somente em 2011.

“Não ficou configurada, nos autos, a fraude à execução, até porque o posterior registro dessa dação em pagamento não modifica a data em que o bem foi alienado”, concluiu o ministro ao afastar o reconhecimento da fraude e determinar a desconstituição da penhora.

Leia o acórdão no REsp 1.937.548.

Fonte: STJ. Acesso em: 25/10/2021.

O post Mesmo sem registro, dação em pagamento de imóvel antes da citação não configura fraude à execução apareceu primeiro em My Blog.

Assim, no presente artigo vamos reunir em tópicos algumas informações sobre esse tema, de modo a ajudar os interessados a evitar problemas futuros como multas e dificuldades para venda e transferência de bens.

Apesar de sua complexidade, este processo não precisa ser visto apenas como distante e desgastante. O inventário possui modalidades mais econômicas e rápidas que podem ser adotadas e colocadas em prática sem maiores problemas por uma equipe especializada.

Dito isso, neste artigo o leitor irá encontrar tópicos com as seguintes informações:

1. Como funciona o inventário?
2. O herdeiro está desaparecido, e agora?
3. Foi decretada a morte presumida, o que acontece?

A seguir, o leitor poderá acompanhar nesses tópicos informações relevantes sobre o processo de inventário judicial com herdeiro desaparecido e com isso entender como movimentar os bens deixados em herança com segurança jurídica.

COMO FUNCIONA O INVENTÁRIO?

Com o falecimento do titular dos bens e direitos, surge a necessidade de abertura do processo de inventário. Em nosso blog, em outros artigos, falamos sobre as diversas modalidades de inventário e até sobre hipóteses de realizar o procedimento de forma mais rápida. Por isso, sugerimos a leitura desses conteúdos que foram preparados para uma leitura rápida e didática.

Ao mesmo tempo, não podemos deixar de mencionar neste artigo que em tal procedimento são tomadas todas as medidas necessárias a fim de que o patrimônio do falecido seja transferido aos seus herdeiros.

O inventário possui as modalidades judicial e extrajudicial. A judicial deve ser realizada obrigatoriamente quando houver presente qualquer um dos seguintes requisitos:

1. Herdeiros menores ou incapazes envolvidos;
2. O falecido deixar testamento;
3. Herdeiros não concordam com a divisão dos bens;
4.   Quando há algum herdeiro desaparecido.

É importante lembrar que apenas por meio do inventário será possível transferir os bens do falecido para os herdeiros.

Frente a isso, a realização de inventário torna-se fundamental e caso não seja realizado, os herdeiros ficam impedidos de vender ou arrendar os bens deixados e que compõem o Espólio, além de não ter acesso aos valores em contas bancárias, poupança, FGTS e aplicações.

Outro ponto que vale ressaltar, se o inventário não for aberto no prazo de 60 dias após o falecimento, seja um processo judicial ou extrajudicial, haverá aplicação de multa sobre o ITCMD (Imposto de Transmissão Causa Mortis e Doação), o imposto que incide sobre o inventário, lembrando que o valor dessa multa é de acordo com cada Estado, afinal, o ITCMD possui alíquotas específicas em cada um.

O HERDEIRO ESTÁ DESAPARECIDO, E AGORA?

O desaparecimento de um herdeiro não é motivo para não realização de um inventário, aliás, é perfeitamente possível fazer um inventário quando não se sabe o paradeiro de algum dos herdeiros.

Esse tipo de inventário possui procedimentos específicos e por isso é chamado também de inventário orfanológico.

Desse modo, após aberto o inventário mesmo com um dos herdeiros desaparecido, é nomeado um inventariante e este deverá requerer logo de início os seguintes atos:

1. Nomeação pelo juiz de um curador especial, a fim de representar o ausente;
2. Expedir ofícios aos órgãos competentes para tentar localizar os prováveis endereços do ausente;
3. Expedir editais para que os ausentes que não foram encontrados nos endereços informados tomem conhecimento do inventário em curso e se apresentem para requerer seus direitos.

Ao passar essa fase, há duas hipóteses de pedido ao juízo:

• Requerer ao juiz que reserve o quinhão (parte da herança) ao herdeiro desaparecido e caso ele apareça terá acesso aos bens, ou;
• Requerer ao juízo que seja decretada a morte presumida do herdeiro ausente.

De início, esta é uma medida temporária para proporcionar ao curador a chance de administrar os bens herdados do desaparecido por um determinado tempo.

O curador fica responsável pela administração da quota parte do ausente e do seu patrimônio como um todo.

FOI DECRETADA A MORTE PRESUMIDA, O QUE ACONTECE?

Após ser decretada pelo juízo a morte presumida e passado um ano da nomeação do curador ou de três anos quando se trata do procurador, deverá ser aberto o processo de sucessão provisória.

Possuem legitimidade para realizar esse pedido os herdeiros ou cônjuge do desaparecido, o curador especial ou Ministério Público.

Mesmo com a abertura da sucessão provisória e o ausente ainda não se manifestou ou se apresentou, será aberta a sucessão definitiva.

O objetivo da sucessão definitiva é transmitir a propriedade dos bens aos herdeiros legítimos. Contudo, tal transferência só será possível quando:

1. Há a certeza da morte do ausente, ou;
2. Tenha passado 10 anos da data da sentença da sucessão provisória, ou ainda;
3. Quando o ausente tiver atingido 80 anos de idade mesmo desaparecido e suas últimas notícias datarem a mais de 5 anos.

Esses são os caminhos para a transmissão dos bens do herdeiro desaparecido. Lembrando que esse procedimento pode não ser definitivo, afinal, se o ausente aparecer até os 10 anos após a sentença da sucessão definitiva, poderá reclamar seus bens. Caso contrário, a transmissão dos bens será definitiva.

Por fim, é muito importante, se nenhum herdeiro prosseguir no prazo de 10 anos a sucessão definitiva, os bens herdados do desaparecido passam a integrar o patrimônio dos municípios.

Ainda tem dúvidas sobre o assunto? Deixe seu comentário, será um prazer conversarmos sobre este tema.

O post Inventário: é possível fazer com um herdeiro desaparecido?  apareceu primeiro em My Blog.